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Dirigeant de société : est-il fiscalement intéressant de donner un bien immobilier en location à sa propre société ?

Le 02 janvier 2018
Il y a plusieurs manières de retirer l'argent de sa société : se verser une rémunération mensuelle, s’attribuer un dividende, … Y a-t-il un avantage fiscal à donner un bien immobilier en location à sa propre société ?

L’imposition d’un revenu immobilier est fiscalement plus intéressante

Si vous donnez en location un bien immobilier à une société, le loyer perçu est considéré comme un revenu immobilier, qui équivaut au montant total du loyer et des avantages locatifs. Des frais forfaitaires fixés à 40 % peuvent en outre être déduits.

Ce revenu immobilier n’entre pas en ligne de compte pour déterminer le montant des cotisations sociales dont vous êtes redevable.

Le loyer peut être requalifié en rémunération

Le fisc ne voit évidemment pas d'un bon œil que les dirigeants d'entreprise reçoivent de leur société un revenu immobilier, plus faiblement imposé qu’une rémunération professionnelle classique.

Pour contrer ce régime fiscal avantageux, le loyer perçu ne peut pas dépasser un certain plafond, sous peine d’imposer la partie qui dépasse le plafond comme si c’était un revenu professionnel. On dit dans ce cas que le loyer est requalifié en rémunération.

Cette législation n’est valable que pour les dirigeants d'entreprise de première catégorie, à savoir les gérants, administrateurs, liquidateurs et personnes exerçant des fonctions analogues. Par contre, les personnes exerçant une fonction dirigeante de nature commerciale, technique ou financière (les dirigeants de seconde catégorie) ne sont pas visés.

En outre, la législation ne concerne que les biens immobiliers bâtis et non les terrains.

Pour calculer ce plafond, il faut multiplier le revenu cadastral (RC) revalorisé de l'immeuble par 5/3. Le revenu cadastral (RC) revalorisé est le RC multiplié par un coefficient. Ce coefficient change chaque année.

Prenons un exemple : un dirigeant donne en 2016 un immeuble (RC = 3500 euros) en location à sa société. Le loyer mensuel s’élevant à 1400 euros, le loyer annuel s'élève à 12 x 1400 soit 16800 euros. Le plafond de loyer s’élève dans ce cas à 3500 x 4,31 (en 2016) x 5/3 = 25141,67 euros.

Dans ce cas-ci, le plafond n'a pas été dépassé et l’intégralité du loyer peut donc être imposée comme revenu immobilier.

Par contre, si le dirigeant demandait pour le même bien un loyer mensuel de 2500 euros (au lieu de 1400), c’est-à-dire à 30000 (= 12 x 2500) euros annuels, et donc le plafond de 25141,67 euros serait dans ce cas dépassé de 30000 – 25141,67 euros c’est-à-dire 4858,33 euros, montant qui sera imposé comme un revenu professionnel.

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Guillaume CRISTALLOLicencié en sciences économiques

Comptable-fiscaliste agréé par l'IPCF (n° 30124156) et spécialisé en comptabilité, fiscalité, droit des sociétés et conseils en gestion

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